Современный период развития рыночной экономики в России характеризуется переходом к гибкой системе производственных, хозяйственных и экономических отношений. Эта тенденция особенно заметна в сфере ЖКХ, эффективной работы которой в условиях рыночных отношений планируется достичь за счет: ? коммерциализации жилищно-коммунального комплекса (к 2010 г. число коммерческих поставщиков услуг достигнет 80 %, что создаст в отрасли конкурентную рыночную среду и повысит качество услуг); ? обеспечения безубыточной деятельности жилищных и коммунальных предприятий (реализуется через тарифную политику); ? повышения качества содержания жилфонда (за счет создания системы управления многоквартирными домами — МКД). Понятно, что первые две составляющие касаются всех без исключения граждан РФ и только третья актуальна для российских собственников жилья, проживающих в многоквартирных домах. Очевидно, чтобы обеспечить содержание дома в надлежащем виде, необходимо эффективно управлять им. Однако до последнего времени процесс в лучшем случае сводился к текущей эксплуатации здания. А хроническое недофинансирование коммунальной отрасли привело к тому, что многие здания не ремонтировались по 40–50 лет, плавно переходя из разряда «нуждающихся в капитальном ремонте» в категорию «аварийное жилье». Другой важнейшей причиной подобного состояния дел с жилфондом стало отсутствие собственников, которые бы относились к своему дому действительно как к личному имуществу и самостоятельно заботились о том, чтобы поддерживать его в надлежащем техническом состоянии. И хотя после приватизации люди в полной мере ощутили себя хозяевами отдельных квартир, далеко не каждый осознал свою ответственность за судьбу дома в целом. Управляем по закону Вместе с тем, вступивший в силу в 2005 г. Жилищный кодекс РФ четко регламентирует порядок управления многоквартирными домами. Согласно документу, жильцы, являющиеся собственниками своих квартир, могут объединяться для того, чтобы управлять принадлежащим им недвижимым имуществом. Одна из разновидностей подобной структуры — товарищество собственников жилья (ТСЖ). Оно создается с целью обеспечить благоприятные и безопасные условия проживания граждан, организовать техническое обслуживание дома и реализовать право каждого собственника жилого помещения на управление своим имуществом. Эта организация, образованная собственниками помещений (жилых и нежилых), осуществляет совместное управление многоквартирным домом и решает вопросы владения, пользования и распоряжения общим имуществом, в т.ч. и придомовой территорией. Являясь юридическим лицом, ТСЖ имеют целый ряд преимуществ по сравнению с такой формой, как «непосредственное управление собственниками»: ? ТСЖ может зарабатывать деньги от сдачи нежилых помещений в аренду, кроме того, все коммунальные платежи аккумулируются на расчетном счете образованного товарищества и, соответственно, могут расходоваться только на эксплуатацию и содержание дома, причем контроль за финансовыми потоками доступен любому участнику товарищества; ? ТСЖ может напрямую заключать договоры с ресурсоснабжающими организациями; ? ТСЖ может само планировать ремонтные работы в своем доме, определять их первоочередность, причем остается возможность получить все государственные льготы и дотации. В процессе деятельности ТСЖ способно обходиться своими силами, заключая договоры с обслуживающими организациями или частными лицами (например, жильцами«умельцами»). Если же возникает необходимость, суще-ствует возможность нанять управляющую компанию (УК). При этом условия взаимодействия определяются жильцами на общем собрании (набор услуг, качество, цена). На практике в роли управляющей компании, как правило, выступает муниципальный ЖЭК или ДЭЗ. В случае если качество предоставляемых услуг не будет удовлетворять требованиям жильцов (например, несвоевременная уборка территории, подъездов, задержки с устранением аварийных ситуаций и пр.), ТСЖ вправе расторгнуть договор и заключить аналогичный с уже другой управляющей компанией. Жилищным кодексом РФ предусмотрен и иной способ управления многоквартирным домом — непосредственно через управляющую компанию, которая выбирается на общем собрании собственников квартир. Существенным преимуществом данного способа управления домом является то, что УК состоит из специалистов-профессионалов, работающих на постоянной основе, а наличие собственной материально-технической базы позволит выполнить работы с большим качеством и в минимальные сроки. Но с другой стороны, управляющая компания является коммерческой организацией, и ее главной целью является получение прибыли. Наработанный опыт свидетельствует о том, что порядка 20–30 % от сбора средств пойдет на оплату услуг такой компании. К тому же УК, в отличие от ТСЖ, может иметь под своим «патронажем» несколько домов, а следовательно, не исключено распыление финансов, да и возможность контроля над расходованием собранных жильцами денег становится весьма условной. Деньги — только ТСЖ или УК В интересах улучшения качества содержания жилфонда государство стремится экономически поддержать формирование механизмов управления многоквартирными домами. Ярким подтверждением этому является создание государственной корпорации «Фонд содействия реформированию ЖКХ», которая образована в соответствии с Федеральным законом от 21.07.07 г. №185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию ЖКХ» и будет действовать до 1 января 2012 г. Федеральные средства этого Фонда (годовой бюджет — свыше 240 млрд руб.) предназначены для капитального ремонта многоквартирных домов и могут расходоваться на модернизацию внутридомовых инженерных систем электро, тепло, газо, водоснабжения и водоотведения, восстановление или замену лифтового оборудования, ремонт крыш и подвальных помещений, а также фасадов. Разумеется, этих 240 млрд руб. явно недостаточно, чтобы обновить весь жилищный фонд без исключения. Деньги получат лишь те дома, где инициативные собственники объединятся в ТСЖ или выберут УК и своевременно отправят заявки в муниципалитеты. При всех положительных моментах Федеральный закон №185-ФЗ имеет один существенный недостаток — требование 5 %-го софинансирования капитального ремонта многоквартирного дома со стороны собственников жилья. По авторитетному мнению депутата Государственной думы, председателя подкомитета по реформированию ЖКХ Галины Хованской, наличие в законе указанного требования приводит к самым неприятным последствиям: «…дома, находящиеся в наихудших условиях и требующие немедленного капитального ремонта, невозможно отремонтировать, потому что в них, как правило, живут менее обеспеченные люди; чем хуже дом, тем выше стоимость его капитального ремонта, а значит, и «вес» этих пяти процентов; например, пожилому человеку не под силу вложить в ремонт дветри свои пенсии…». Сэкономить — значит найти Вместе с тем, как показывает практика, у собственников жилья имеется реальная возможность принять посильное участие в софинансировании капитального ремонта МКД. Как уже говорилось, определенные денежные средства ТСЖ может получить от сдачи в аренду нежилых помещений, придомовой территории, экономии в оплате за энергоресурсы, полученной за счет реализации мероприятий по энергосбережению и пр. Так, известно, что старые жилые дома потребляют чрезвычайно много электроэнергии, при этом большая ее часть расходуется крайне неэффективно. Вместе с тем, использование энергосберегающего оборудования во внутренних инженерных системах здания позволило бы существенно сократить потребление электроэнергии, а вырученные от экономии деньги направить на ремонт и обустройство дома. Одним из способов сокращения затрат на электроэнергию становится замена энергоемких агрегатов на их энергосберегающие аналоги. В качестве примера можно привести опыт УК в городе Рыбинске. Здесь на МУП «Запад» и МУП «Восток» были заменены насосы на повышении давления воды. Вместо старых отечественных агрегатов ЭЦВ (производительность — 4,5 м3, мощность — 4,5 кВт) установлены насосы Grundfos серии CHV 2-80 (большей производительности, мощностью — 1,7 кВт). Ранее эксплуатируемое оборудование работало в постоянном режиме, при этом затраты электроэнергии составляли около 108 кВт/сутки, что составляет примерно 190 руб/сутки (в год эта сумма близка к 70 тыс. руб.). Новые насосы работают попеременно, в автоматическом режиме, включаясь только при необходимости (падение давления в сети ниже определенного предела). В итоге на сегодняшний день затраты электроэнергии составляют примерно 13,6 кВт/сутки, или в денежном эквиваленте — около 23 руб/сутки (годовой расход менее чем 8500 руб.). Кроме того, ощутимо снизились расходы на техническое обслуживание и ремонт. О высокой эффективности мер по снижению энергопотребления свидетельствует интересный факт, когда жильцы многоквартирного дома сэкономили миллион рублей. В Екатеринбурге в 19-этажном доме по адресу ул. Жукова, д. 14, была проведена модернизация всех систем жизнеобеспечения с заменой оборудования на современные энергосберегающие механизмы. При этом также использовались насосы Grundfos и запорно-регулирующая арматура Danfoss. «Теперь, — говорит управляющая ТСЖ дома №14 Ольга Кривобокова, — экономия на электроэнергии не самой большой по площади квартиры составляет 6000 рублей ежегодно. А у нас квартиры — от 100 до 200 м2. Всего в доме — 120 квартир. И если посчитать, то общая экономия составляет где-то миллион ежегодно. По договоренности с жильцами все эти деньги мы инвестируем в модернизацию действующего оборудования». Таким образом, одним из важнейших условий успешного осуществления реформы отечественного ЖКХ является образование эффективных механизмов управления жилфондом. Инициативным собственникам государство готово помочь экономически, взяв на себя «львиную» долю затрат на капитальный ремонт и благоустройство дома. ? Пресс-служба ООО «Грундфос».