Изложенный во вступлении к статье подход к строительству, как известно, требует применения на объектах сложного инженерного оборудования, непростых решений утеплению оболочки здания, многих «ноу-хау», которые раньше в белорусской практике не применялись.

В то же время отсутствие определённых механизмов в деле реализации этих решений позволяет некоторым участникам рынка понятие «энергоэффективность» использовать как ловкий инструмент маркетинга и таким образом манипулировать сознанием потребителя, реализовывать сомнительного качества услуги и материалы в сегменте частного домостроения. Всё это приводит к снижению качества строительства и недовольству конечного потребителя. Как застраховать отрасль от нецивилизованных форм «развития»?

Эти и другие актуальные вопросы стали темой организованного журналом «круглого стола», к участию в котором мы пригласили заместителя директора — начальника центра технического нормирования и стандартизации РУП «Стройтехнорм» Ольгу Кудревич и директора ООО «Современный каркасный дом» Алексея Тарнагурского.

Энергоэффективность — это качество строительства, а не инструмент маркетинга . 10/2017. Фото 1Энергоэффективность — это качество строительства, а не инструмент маркетинга . 10/2017. Фото 2

Нередко жильцы индивидуальных домов жалуются на плохую работу строителей. Какова в Беларуси ситуация на рынке стройматериалов и услуг в области строительства индивидуальных домов? Насколько отрасль готова к переходу на строительство энергоэффективных индивидуальных домов? 

О.К.: В Беларуси практически отсутствует государственное регулирование в области строительства индивидуальных домов. Если проект кредитует банк, то он проходит экспертизу — и на этом контроль заканчивается. Стадии приёмки индивидуального дома в эксплуатацию как таковой нет, как в случае строительства многоэтажного дома. В то же время, если человек покупает квартиру, то он вроде и меньше платит за неё, чем за индивидуальный дом, тем не менее в эксплуатацию многоквартирный дом принимает комиссия, включая представителей госорганов — надзорных, МЧС и т.д. Пока они не подпишут документы, дом в эксплуатацию не принимается — действует строгая схема.

Процедура принятия в эксплуатацию индивидуального жилого дома упростилась практически до получения подписи исполкома. А как на самом деле реализован проект, остаётся на совести заказчика. Вместе с тем заказчиком может выступать кто угодно, в том числе и молодая семья. И сколько среди таких заказчиков наберётся компетентных в строительстве людей? Что они могут всерьёз оценить на самом деле?

На практике не составляет особого труда их обмануть — сознательно или неосознанно. И обмануться по незнанию будущему жильцу тоже очень просто. К слову, есть масса примеров, когда люди убеждены, что дешёвые окна при замене окажутся качественными. И много примеров, когда по индивидуальным договорам изготавливались окна с однокамерным стеклопакетом, но при этом изготовители убеждали хозяев, что данного решения будет достаточно. И зимой, когда в условиях минусовой температуры снаружи начинает выворачивать профиль ПВХ и окно промерзает, изготовитель выдвигает аргумент заказчика: «Вы подписали договор и сами этого хотели. Мы изготовили и установили вам то, что вы хотели».

То же самое происходит в целом с индивидуальным строительством: люди платят серьёзные деньги, залезают в кредиты. Но что они получат в итоге, не знает никто. И узнать это можно на самом деле только через несколько лет эксплуатации купленного жилья.

В строительной практике, и об этом говорит наш белорусский строительный регламент ТР 2009/013/BY, государство регулирует строительство и приёмку в эксплуатацию зданий лишь первого-четвёртого классов. А пятый класс не подпадает под действие регламента. Обоснование такое: мы не можем заставлять граждан строить что-то определённое. Что хотят, то пусть себе и строят. Это вроде бы убедительный аргумент, но «другая правда» заключается в том, что если индивидуальные дома строит кто-то массово и на коммерческой основе — с целью их продать, а не сам жилец, то возникает вопрос: почему же никто из подрядчиков не может ответить за результат плохого строительства? Сегодня вроде как управления капитального строительства (УКС) тоже стараются не остаться в стороне: могут взять участки площадью в несколько гектаров, готовы массово строить индивидуальное жильё и потом продавать. И чем такая схема отличается от продажи квартир? Допустим, УКС построил городок — десять-двадцать таунхаусов — и хочет его продать. Как их оценить?

К сожалению, практика из Технического регламента 2009/013/BY «Здания и сооружения. Строительные материалы и изделия. Безопасность» имела шансы перейти в новый регламент «Энергоэффективность зданий». Вместе с тем европейская Директива 2010/31/EU распространяется в том числе и на индивидуальное строительство. В Беларуси же посчитали, что поскольку органы надзора не принимают в эксплуатацию пятый класс зданий, к которому относятся индивидуальные дома, то как тогда можно оценивать энергоэффективность таких зданий? Кто её будет оценивать? Хотя, по большому счёту, никто и не пытался им вменять функцию — оценивать энергоэффективность домов. Во всём мире это делают специализированные организации или специалисты по энергоаудиту, которые имеют соответствующую компетенцию. Понятно, что в Европейском союзе гораздо бóльший процент индивидуальной застройки, поэтому и опытом по строительству, приёмке и обследованию такого типа жилья специалисты обладают обширным.

На ум приходят планы, предусмотренные государственной комплексной программой по строительству жилья в Беларуси, согласно которой к 2020 году до 40 процентов жилья намечено строить в виде индивидуальных домов, к тому же энергоэффективных.

О.К.: Если сказали «а», то нужно сказать и «б»: что это будет за жильё и кто его оценит, раз мы заявляем, что оно будет энергоэффективным? И здесь главный критерий, по которому оно будет оцениваться, обязан быть такой: например, если я покупаю квартиру в многоквартирном доме, то в паспорте должен быть указан класс энергоэффективности в процессе эксплуатации. Необходимо оценить здание с точки зрения его энергопотребления и подтверждения запроектированного класса. А разве к индивидуальному дому не нужно предъявлять те же требования? Ведь он в несколько раз дороже, и покупатель должен его оценить, как и то, сколько он будет расходовать энергии в процессе эксплуатации.

Возникает и другой вопрос. Если внимательно почитать все государственные программы, в которых написано, что в индивидуальном домостроении предусмотрено использование возобновляемых источников энергии, то сколько индивидуальный дом будет потреблять энергии? Ведь, в отличие от многоквартирной застройки, в индивидуальном доме энергопотребление будет зависеть от множества разных факторов. К сожалению, на сегодняшний день отсутствуют конкретные механизмы проведения такого аудита — и пока всё получается декларативно. Поэтому полагаю, что правильно и грамотно сделать таким образом: если в государственной комплексной программе заявлено, что планируется строительство энергоэффективного индивидуального жилья, то в техрегламенте нужно обязательно предусмотреть механизм, как это жильё будет оцениваться и кто его будет оценивать на предмет энергопотребления, а также какие требования следует предъявлять к этим домам. К слову, каким должно быть удельное потребление энергии? С уверенностью могу сказать, что оно не такое, как у многоквартирной застройки, но при этом где-то должен быть предусмотрен этот механизм, чтобы оценить, энергоэффективный индивидуальный дом или нет.

А.Т.: И как конечному заказчику понять, что он построит дом нужного уровня качества и энергоэффективности? Как ему проконтролировать строительство?

О.К.: Каким бы модным слово «энергоэффективность» нам ни казалось, но оно как раз таки подразумевает качество строительства. Если в доме не использовались энергоэффективные теплоизоляционные материалы, неправильно был сделан пароизоляционный контур, некачественно выполнены монтажные швы, отмечается низкое качество строительных работ, то заранее понятно, что такой дом будет потреблять много энергии, и его хоть дровами топи, хоть газом. Поэтому качество строительства с энергоэффективностью неразрывно связано. Как решить эту проблему?

На первом этапе мы могли бы вводить добровольные механизмы. Ведь европейская Директива 2010/31/EU говорит именно об этом: здание, жилой дом и даже отдельная квартира не могут быть проданы или сданы в аренду собственником без определения их классов энергоэффективности. То есть покупатель должен иметь прозрачную и понятную информацию о той недвижимости, которую приобретает, а именно о том, сколько он будет тратить на эксплуатации и обслуживание своей недвижимости.

В Беларуси такой механизм тоже мог бы вполне заработать: на первом этапе, например, не следовало бы ужесточать законодательство, а разрешить подтверждать параметры энергоэффективности на добровольных началах. К сожалению, сделать обязательным правилом это сейчас невозможно, потому что многие потребители наверняка думают: и так всё дорого, а мы должны ещё и платить за обязательные процедуры. Поэтому если сам хозяин для себя строит жильё и не хочет эти процедуры проходить, так и не надо — никто ему руки, как говорится, не выкручивает!

Но для застройщиков на каком-то этапе возможность добровольной декларации энергоэффективных параметров следовало бы всё же ввести. Через некоторое время застройщик будет продавать этот дом, а люди спросят: а какое энергопотребление у продаваемого здания? И понятно, что пожатые в недоумении плечи не станут убедительным аргументом в пользу приобретения такой недвижимости, — покупатель просто не приобретёт сомнительного качества жильё, а купит его у другого продавца, который предоставит нужную информацию о состоянии дома.

Необходимо помнить о том, что внешность бывает обманчива, и для строительства эти слова не исключение.

Ольга Олеговна, планируете ли вы как ответственное за разработку техрегламента «Энергоэффективность зданий» лицо возвратить пятый класс ответственности в категорию подтверждаемых? Ведь раньше специалисты Госстандарта настаивали на его исключении из проекта техрегламента.

О.К.: Мы уже вернули. Вместе с директором РУП «Стройтехнорм» Игорем Лишаем были на последнем совместном совещании в Госстандарте и аргументированно изложили нашу позицию председателю Государственного комитета по стандартизации Республики Беларусь Виктору Назаренко, а также привели примеры, в том числе сравнение квартиры и дома, примеры качества строительства индивидуальных домов. И по итогам совещания принято решение о распространении требований регламента, в том числе и на пятый класс зданий. Именно в такой редакции текст технического регламента «Энергоэффективность зданий» и был направлен на согласование в Совет Министров. Но и там мнения могут быть разные. Ведь в правительстве понимают, что сегодня в сегменте индивидуального строительства будущих хозяев жилья нередко обманывают. И, судя по некоторым объектам, которые нам удалось посетить, следует признать: так оно и есть. Фактически ситуация такова: то, что проектируется на бумаге, не отражает в действительности реального потребления зданием энергии. Это актуально и для многоквартирных домов. Поэтому абсолютно правильно перенести эти требования на индивидуальные дома.

К сожалению, в государственной комплексной программе по строительству жилья об этом не сказано ни слова, но какой-то поэтапный переход должен предусматриваться. Вместе с тем должны быть оговорены условия: если ты продаёшь его как коммерческое жильё или строишь с коммерческой целью для сдачи в аренду, то должен декларировать параметры качества и энергоэффективности, а если построил для себя, то, как говорится, живи на здоровье и без деклараций! Ищи сам квалифицированных проектировщиков и строителей, которые тебе это сделают…

А.Т.: Но это тоже не решение. Мы сейчас заботимся об энергонезависимости страны. Предлагаются разные пути снижения этой зависимости. А как мы от неё избавимся, если, по разным данным, около 30 процентов энергии в стране потребляет жилой сектор? К слову, если дом энергоэффективный, он может потреблять 50–60 кВт·ч/м² в год. В то же время дом, построенный без применения энергоэффективных материалов и инженерного оборудования, потребляет в среднем 150. Если дом возводился более десяти лет назад, то он потребляет и 300 кВт·ч/м² в год. То есть во втором случае мы получаем потребление больше в три раза, а в третьем — в шесть раз. Это означает, что мы получим примерно в шесть раз более холодный дом, и это без учёта поправки на квалификацию строителей, которые у нас не всегда разбираются в материалах и правильном их применении, в итоге мы получаем результат, что дом может потреблять и в десять раз больше энергии!

Сегодня в верхних эшелонах власти нам говорят: государство чрезмерно заботится о нас, перекрёстное субсидирование — это большая проблема для всей экономики. Вот уберём его, и всё будет хорошо. Если в месяц жилец платит примерно сто рублей за коммунальные платежи, то с устранением субсидирования он будет платить 600–1000. Соответственно, жильцу это станет накладно, и он быстро утеплит свой дом — что-то в этом есть, не спорю. Не лучше ли сразу проектировать энергоэффективный дом с низким энергопотреблением? Дополнительно ввести механизм, когда здание при строительстве будет проходить приёмку по трёмсеми критериям? Например, в США в организации, родственным нашим УКС, после заливки специалистами фундамента приезжает сторонний специалист и проверяет, всё ли нормально. После утепления дома, устройства инженерных систем тот же алгоритм — с проверкой качества строительно-монтажных работ. Застройщик собирает пять-семь подписей, потом обращается в агентство по энергосертификации, проходит процедуру сертификации и получает энергосертификат, который подтверждает: дом потребляет определённое количество энергии. В результате заказчик будет уверен: жильё ему построили правильно и с соблюдением норм. Это как раз те моменты, которые на законодательном уровне сейчас можно отрегулировать. И это будет интересно и государству, и конечному потребителю.

О.К.: Как бы мы ни хотели уйти от экономического аспекта, в решении этого вопроса есть финансовые моменты. И эту проблему нужно решать даже не на уровне Министерства архитектуры и строительства, а в инстанциях выше, решать комплексно, потому что надо находить инструменты стимулирования энергоэффективного строительства: льготирование, банковское финансирование и т.д. Всё должно быть взаимосвязано.

А.Т.: Если посмотреть глубже, то сам частный заказчик часто не является строителем. Застройщик предлагает ему построить дом определённым образом. И хорошо, если это строительная фирма, с которой будущий владелец дома заключил договор подряда, заплатил деньги официально, а подрядчики построили по проекту. Хорошо, если проект более-менее качественный — не рисунок студента вуза, а комплексно проработанный.

Если взят польский проект, то хорошо, если учтено, что, например, климатические пояса Польши и Беларуси отличаются: в Польше дом будет потреблять энергии 50 кВт·ч/м² в год, а в Беларуси — 70–80 кВт·ч/м² в год. Кроме того, дом в любом случае, когда строится, привязывается по сторонам света, от чего зависит потребление энергии. В этом процессе должен участвовать и строитель, и архитектор. Перед тем как поставить дом на участок, они должны всё это проанализировать. Но этим никто толком в Беларуси не занимается.

Когда строители приступают к возведению дома, то хорошо, если они имеют строительное образование и есть прораб, который будет руководить строительством объекта. А если на стройке «шабашники»? Одни сделали фундамент, другие — стены. Вы знаете, что бывает, если газосиликатный блок с паронепроницаемой штукатуркой не просох? В результате дом получится сырой, газосиликатный блок превратится в кашу. Хорошо, если строители правильно утепляют крышу! Но бывает и по-другому…

Приведу пример. Прораб выезжает на объект, начинает монтаж системы вентиляции и говорит: зачем дому вентиляция? Он высылает через мессенджер Viber фотографию с объекта, на которой видно, что между стропилами зазор 65 сантиметров, в то время как сам утеплитель имеет толщину 60 сантиметров. Получается, между стропилами и утеплителем — пятисантиметровый зазор!

О каком качестве работ и о каком тёплом доме и энергоэффективности в этом случае может идти речь?

Приведу ещё один пример. В домах, построенных по классической технологии с применением газосиликатного блока и утеплением пенопластом, у многих после установки окон ПВХ зимой образовывается конденсат и выпадает иней. К сожалению, 90 процентов окон устанавливаются неправильно. А чтобы их установить правильно, нужно в паз завести качественную пароизоляционную ленту, приклеить её к откосу, а все углы проклеить и загерметизировать, чтобы туда не попала влага. Снаружи в откос обязательно нужно заложить предварительно сжатую уплотнительную ленту (ПСУЛ) либо специальный силикон.

Но на практике 90 процентов окон ставится неправильно, и частные застройщики об этом не знают, а подрядчикам так «работать» легче: они приехали и быстро всё установили.

К тому же дом получается герметичным, в нём нет нужного воздухообмена — жильцам в нём душно, не хватает кислорода. Необходимо обязательное применение системы приточно-вытяжной вентиляции. Пока в данном секторе строительства не будет оценки качества работ, такой «подход» станет процветать на стройплощадке. Увы, на каждом этапе строительства именно с этим мы и сталкиваемся, и неважно, кто это — строительная фирма, производитель окон, монтажник системы вентиляции. К сожалению, у нас этот сегмент рынка не регулируется…

О.К.: Я вижу выход в том, чтобы доносить до конечного потребителя необходимую информацию. Ведь спрос рождает предложение. Станут требовать потребители — будут эти требования выполнять и строители. Ведь не каждый потребитель может нанять бригаду профессиональных строителей: его не научили, что нужно обращаться именно к ним. И никаким другим методом практику некачественного строительства пресечь нельзя. Только механизмы рынка смогут это сделать.

А.Т.: Что касается механизма рынка, то, например, на Западе, в случае, когда человек хочет для строительства дома получить льготный кредит или субсидию на элементы энергоэффективности (солнечные коллекторы, тепловые насосы, систему вентиляции с рекуперацией), он приходит в банк за кредитом или субсидией. Но заказчика в банке предупреждают: если на вашем объекте не будут достигнуты определённые параметры энергоэффективности, вам субсидии никто не выдаст. Прежде чем перевести транш, банк изучает информацию о строительной компании, которая специализируется на определённом виде работ, при этом учитываются её опыт, результат реализации готовых проектов и т.д., чтобы были подтверждены нормативные показатели при строительстве. Только после этого заказчику выделяются субсидии на компоненты энергоэффективного строительства.

Раньше я предполагал, что строительная отрасль чрезмерно зарегулирована. Но понял, что ошибался.

Например, есть реальный минимум цены на энергоэффективный дом, который составляет 500 долларов с чистовой отделкой за квадратный метр.

Но на рынке вдруг появляются строительные компании, которые утверждают, что строят энергоэффективные дома стоимостью 300 долларов за «квадрат». Изучив конструкцию стен и кровли, понимаешь, что тепловое сопротивление их ниже нормативного, в доме нет приточно-вытяжной системы вентиляции с рекуперацией тепла, и при этом дом называют энергоэффективным.

Экономя на различных компонентах дома, подрядчик снижает итоговую стоимость строительства, что приводит к снижению качественных и теплотехнических характеристик будущего дома, и указание на то, что данный дом будет являться энергоэффективным, — это всего лишь ловкий маркетинговый ход.

Как убедить индивидуального застройщика вкладывать деньги в энергоэффективное строительство, если внутри страны и за рубежом принято считать, что стоимость энергоресурсов в Республике Беларусь для конечного потребителя низка?

А.Т.: Убирая перекрёстное субсидирование постепенно и увеличивая стоимость коммунальных платежей на пять долларов в год, на самом деле мы не решим сложившейся ситуации. Это типичная «бомба замедленного действия».

Мы верим в сказку, думаем, что государство и дальше будет льготировать коммунальные платежи. Сейчас оно находится в незавидном положении. Многие страны через это прошли — одни более болезненно, другие — менее.

Нам необходимо стимулировать рынок в данном направлении. В первую очередь разрабатывая программы кредитования, доступные населению для тепловой модернизации домов, применения энергоэффективных материалов и оборудования. В условиях высокой стоимости энергоносителей изменятся правила игры, и застройщик быстро отреагирует на эту ситуацию.

По большому счету мы выйдем на новое качество строительства!

Необходимо, чтобы энергоэффективность дома влияла на его продажную стоимость. Ввести оценку материалов с точки зрения их энергоэффективности.

Если мы возьмём западную практику, то для того, чтобы в Европейском союзе получить лейбл Passive House — а это дома достаточно дорогие, — нужно провести чёткий расчёт, и в него должны быть заложены сертифицированные компоненты и узлы. Если они не сертифицированы и производитель декларирует, например, коэффициент полезного действия рекуперации приточно-вытяжной установки, равным 85 процентов, а Passive House не подтвердил этот показатель, то мы отнимаем 10–15 процентов, а это влияет на общий показатель потребления энергии домом при расчётах. Это коммерческий инструмент стимулирования.

Возвращаясь к вопросу сертификации строительных материалов в разрезе энергоэффективности, приведу такой пример. Энергоэффективная краска, которая может использоваться при утеплении трубопроводов, не подходит для утепления стен. Однако один из продавцов предложил применить её вместо минераловатного утеплителя и предъявил протоколы. Звонок в лабораторию российского института, где выдавались эти протоколы, позволил выяснить, что заявляемые характеристики по энергоэффективности при использовании этой краски для утепления стен не соответствуют действительности, в то время как потребитель об этой разнице ничего не знает.

Вот яркий пример, когда краска для напыления на трубы с высокой температурой будет иметь высокий показатель теплового сопротивления, но она не подходит для повышения теплосопротивления стены.

Данный пример — яркая иллюстрация того, как происходит манипуляция сознанием потребителя.

Какой же рецепт можно предложить рынку, чтобы энергоэффективное строительство развивалось в цивилизованном русле с точки зрения правильности применения материалов и технологий и в то же время вокруг слова «энергоэффективность» можно было бы избежать спекуляций?

А.Т.: Вопрос решит информированность населения и необходимость декларирования энергопотребления дома, а строительные организации чётко должны отвечать за то, что они строят. И желательно, чтобы на объекте работали не десять подрядчиков, а тем более «шабашников».

А строительная организация проводила проект, в частности, если речь идёт об энергоэффективном доме, до конца, по данному принципу был реализован мультикомфортный дом. Когда заказчик всё поймёт, тогда это и станет решением вопроса: если в прерогативу ставится экономия денег, а не взвешенное решение, хорошего результата не будет — заказчику придётся нанимать пять-десять подрядчиков, которые в итоге не будут отвечать за реализованный проект дома и за то, сколько тот потребляет энергии.

В нашей беседе речь шла о регулировании вопросов индивидуального домостроения, повышении информированности населения с целью добиться качества строительства. Какие необходимы инструменты? Достаточно ли только этого? Или нужно задействовать другие рычаги?

О.К.: Нормативные сроки строительства в разрезе индивидуального строительства — идея хорошая, но привести она может к непонятным результатам. Например, строительство агрогородков преследует хорошие цели: дать людям возможность достаточно быстро заселиться, но когда над подрядчиками стоят с кнутом (нужно сдать «под ключ» через год или менее года), начинает хромать и качество, и из подрядчиков хватают того, кто быстрее поставит на объект материал, кто быстрее его построит.

В итоге — жалобы людей на плохое качество. А им ведь надо и кредит возвращать банкам. И неважно, льготный он или взят под высокий процент. Ведь жильцам эти дома не подарили. А как же быть с эксплуатацией уже некачественно построенного дома? И кто будет устранять все эти трещины по газосиликатной стене? Доходит иногда до того, что жить в этих домах становится невозможно. И что хорошего произошло в жизни жильцов? К решению этих вопросов надо подходить гибче.

И если нормативный срок срывается, то нужно разобраться, по какой причине. Бывает, что и финансирование приостанавливают или дом консервируют.

А.Т.: На ситуацию надо взглянуть под разными углами: первый, когда человек строит индивидуальный дом сам за свои средства, и государство его не принуждает к каким-либо решениям, но как только вопрос касается кредитных средств, и неважно, под какие проценты, то отрасль сразу должна подчиняться регулированию. Приведу пример: банк выдал застройщику кредит под определённый процент, застройщик нанял организацию, подрядчик построил, но заказчик не смог выплатить банку процент по кредиту. Банк забирает это жильё, а оно неликвидно, потому что его плохо построили: непонятная смета и сомнительное качество строительства. В результате банк не сможет продать этот дом и вернуть в полном объёме свои ресурсы.

В итоге получается насыщение рынка некачественным жильём и увеличение процентных ставок по кредитам. Чтобы решить проблему, нужно отладить схему строительства: банк — заказчик строительства — подрядная организация — технадзор, работающий в интересах банка, который должен следить и контролировать качество строительства подрядной организации. Ведь только так в случае невозврата кредита банк сможет реализовать построенный дом и возместить свои финансовые потери.

С введением техрегламента «Энергоэффективность зданий» и взаимосвязанных с ним документов можно ли надеяться на то, что будет установлен реальный заслон на пути недобросовестных участников рынка?

О.К.: Думаю, да. Потому что в каждом регламенте есть статья об ответственности за соблюдением регламента. Потому что любой регламент распространяется на определённый объект. Технический регламент по энергоэффективности на это и рассчитан, чтобы навести порядок на строительном рынке.