Николай Афанасьевич, скажите, каковы были предпосылки создания Ассоциации организаций ЖКХ содействия развитию жилищного контроля и надзора, какие цели она изначально ставила перед собой?

Н.В.: Мы регулярно сверяем курс с изначально заданным и проводим аналитическую работу, связанную с оценкой наших результатов сообразно текущей ситуации и планам организации. Предпосылки для создания АСЖКН были весьма явные. К завершению 2012-го года стало понятно, что на рынке остро ощущается необходимость усиления государственного жилищного надзора и муниципального жилищного контроля за соблюдением требований законодательства в жилищной сфере, в сфере управления многоквартирными домами.

Правовое обеспечение деятельности органов государственного жилищного надзора было объективно недостаточным. Кроме того, отсутствовали единые научно обоснованные стандарты и методики контрольных мероприятий, не было и единого координационного центра. Нужно было его создать. Требовалось наладить плотное взаимодействие федеральных и региональных органов регулирующих данную сферу, тем более что значительный потенциал для сотрудничества между ними уже имелся. Но это не единственный коммуникационный канал, который можно было использовать, — мы понимали, что нам не обойтись без привлечения общественности, развития различных форм жилищного самоуправления и контроля и укрепления сотрудничества между ними.

Одним словом, назрела необходимость укрепить всю систему жилищного надзора, чтобы она стала настоящим оплотом стабильности и развития ЖКХ. Сегодня есть у нас и задача-максимум — превратить эту систему в важнейший механизм экономической и социальной политики государства, вносящий посильную лепту в защиту основ конституционного строя, права и свободы граждан.

 

Помимо контроля, ЖКХ страны нуждается в совершенствовании. Насколько нам известно, в целях повышения качества контроля и эффективности работы было введено обязательное лицензирование управляющих компаний (УК), и Ассоциация принимает в данном процессе активное участие. Расскажите об этом подробнее.

Н.В.: Действительно, руководством страны в целях наведения твёрдого порядка и неукоснительного соблюдения жилищного законодательства принято принципиальное решение о введении лицензирования деятельности управляющих многоквартирными жилыми домами компаний. Конкретно принятие соответствующих экзаменов у руководителей управляющих организаций, а также выдача им лицензий на право работы поручены органам государственного жилищного надзора — государственным жилищным инспекциям (ГЖИ) субъектов Российской Федерации.

Для реализации этого начинания в срок до 1 июля 2014 года были приняты почти все необходимые нормативно-правовые акты, а с 1 сентября 2014 года начала действовать процедура приёма экзаменов у руководителей управляющих организаций и выдачи лицензий установленного образца. При этом акцентирую ваше внимание, что с 1 мая 2015 года деятельность управляющих жилищным фондом организаций без лицензий на территории России будет запрещена.

Методологическое обеспечение, координацию деятельности органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющих государственный жилищный надзор, ведение единого открытого федерального реестра управляющих организаций, получивших лицензии, а также ведение единого открытого федерального реестра дисквалифицированных руководителей будет осуществлять Минстрой России. Ассоциация организаций ЖКХ содействия развитию жилищного контроля и надзора будет тесно взаимодействовать с Минстроем России по этим направлениям.

Николай Васютин: контроль – залог стабильности и развития ЖКХ. 3/2015. Фото 3

Видимо, для руководителей управляющих компаний новость о введении обязательного лицензирования была «холодным душем». Думаю, мало кто предполагал, что после школы и института вновь примерит на себя роль студента и экзаменуемого… Каковы требования к будущим лицензиатам, и как проходит экзамен?

Н.В.: Лицензирование и экзамены — вынужденная мера, которая, уверен, принесёт свои полезные плоды. Что касается требований, то, прежде всего, управляющая компания должна принадлежать к российской юрисдикции. Кроме того, УК обязана иметь в арсенале необходимые материально-технические ресурсы и кадры. Ещё у организации не должно быть грубых нарушений за предшествующий год работы.

А что касается компетентности руководителя, на предмет которой он и будет экзаменоваться, то, как главное лицо в компании, принимающее решение, директор должен иметь квалификационный аттестат, полученный по результатам обучения в государственной жилищной инспекции данного субъекта Российской Федерации.

Первые квалификационные экзамены для глав УК уже состоялись в большинстве российских регионов. Проверка на компетентность в вопросах, связанных с управлением фондом жилья, от жилищного законодательства до технических регламентов, проводится методом компьютерного тестирования. Персональный набор тестов включает в себя сто вопросов.

Соискатель может претендовать на аттестат, если он даст верные ответы на 86 из них в течение двух часов. «Списать» можно даже не пытаться — перед началом экзамена до проверяемых доводится, что использование телефонов, смартфонов, компьютеров, специальной литературы или каких-либо записей недопустимо. Вопросы подвергаются ротации, так что три варианта возможных ответов всякий раз новые, кроме того, верный ответ может появиться на экране под разными литерами, что делает практически невозможным использование «шпаргалок».

 

То, что лицензирование позволит отсеять неквалифицированные кадры, — это понятно. А какие инструменты получат контролирующие органы уже на лицензированном рынке?

Н.В.: Закон о лицензировании позволяет устранять с рынка недобросовестные УК: заявитель направляет жалобу в государственную жилищную инспекцию. Та, в свою очередь, проводит проверку и, если подтверждаются факты нарушений, делает предписания по их устранению. Игнорировать эти документы компании невыгодно — иначе её просто привлекут к административному наказанию. Если компания «заработает» два подтверждённых судом административных взыскания, она потеряет право осуществлять управление конкретным домом.

Когда совокупность «потерянных» ей домов достигнет 15 процентов, лицензию также можно считать потерянной. И это ещё не всё — глава такой управляющей компании попадает в «чёрный список» и в течение трёх лет не имеет права заниматься данным видом деятельности. Все дома будут показаны в едином реестре, так что процесс лишения лицензий за неудовлетворительное качество работы станет абсолютно прозрачным.

 

Понятно, что за деятельностью управляющих компаний должен осуществляться надзор. Но, как мне кажется, нужно и помогать им, что называется, «становиться лучше», оказывать содействие в профессиональном росте сотрудникам УК, которые по-настоящему заинтересованы в глубоком понимании предъявляемых ним требований…

Н.В.: Мы это делаем. Например, в конце прошлого года АСЖКН совместно с Международным центром финансово-экономического развития (МЦФЭР) провели онлайн-семинар под названием «Проверки госжилинспекции. Как подготовиться к проверке госжилинспекции и пройти её без проблем?».

К участию в семинаре были приглашены все руководители органов государственного жилищного надзора Российской Федерации, а также руководители управляющих организаций, председатели ТСЖ, представители общественных организаций, работающих в сфере ЖКХ, и рядовые граждане. Важно, что в этом мероприятии можно было участвовать активно, то есть выступать и задавать вопросы, а не только присутствовать и наблюдать за происходящим.

 

И какие вопросы обсуждались на данной виртуальной площадке?

Н.В.: Вопросов было много, потому назову лишь основные рассмотренные темы. Виды проверок и полномочия должностных лиц органов государственного жилищного надзора, права юридического лица при осуществлении проверок госжилинспекции, оформление результатов проверки и судебная практика… Мероприятие было весьма представительным. Например, в качестве экспертов к участию в семинаре были привлечены представители дирекции по проблемам ЖКХ Аналитического центра при Правительстве Российской Федерации.

 

Николай Афанасьевич, расскажите, какие проекты, в которых участвует ваша Ассоциация, вы считаете наиболее интересными?

Н.В.: Очень интересный проект — капитальный ремонт и реконструкция многоквартирных домов с надстройкой и обстройкой здания без отселения жителей. В настоящее время такой проект реализуется в Москве. От него будет зависеть развитие подобных проектов в городских центрах по всей стране, и совершенствование государственного регулирования, позволяющего гражданам расширять и улучшать своё жильё.

Сюда относится разработка регламентов, информационной, нормативно-технической документации, развитие сферы услуг по обеспечению функционирования инженерной инфраструктуры, эксплуатации, содержания и ремонта различных зданий населённых пунктов — всё то, что создаёт удобство, комфортность проживания и нахождения в них граждан. Мы договорились привлекать к реконструкции многоквартирных домов организации, работающие в сфере эксплуатации и управления МКД, а также консолидировать наработанную инфраструктуру организаций в развитии и продвижении проекта.

 

А как при этом решаются вопросы с финансированием проектов? Сегодня это очень важно…

Н.В.: Большинство проектов реконструкции домов с надстройкой могут финансироваться их жителями самостоятельно. При этом они получают не только прирост жилплощади своей квартиры, но и новое жильё в том же доме, причём практически по себестоимости строительства. Те граждане, которые не могут принимать участие в финансировании такого проекта, вообще никаких затрат не несут — все затраты берёт на себя инвестор, который возмещает их за счёт вновь создаваемых жилых помещений. Ведь надстраивать можно столько этажей, сколько позволяют градостроительные нормы.

Совместными усилиями мы и наши партнёры намереваемся активно привлекать российские инвестиции в капитальный ремонт, реконструкцию и реставрацию отдельных зданий и комплексов застройки, и, кроме того, участвовать в финансировании региональных и межрегиональных программ. На наш взгляд, это должно способствовать ускорению проведения капитальных ремонтов, стимулировать реформирование жилищно-коммунального хозяйства.

Также не была оставлена без внимания и столь важная в текущей ситуации задача экономии, то есть внедрение в сфере ЖКХ энерго- и ресурсосберегающих технологий. Мы прикладываем максимум усилий для того, чтобы эти проекты перешли в практическую плоскость. Уверен, поможет в этом и проведение совместных организационно-массовых мероприятий, конференций и семинаров.

 

Реализация проектов проходит более эффективно при наличии партнёров. Кто состоит в партнёрском пуле АСЖКН?

Н.В.: В первую очередь, это Ассоциация энергосервисных компаний и производителей приборов учёта «Новое измерение». Её деятельность во многом зависит от того, насколько эффективен контроль и надзор в конкретном городе, где проводятся проекты по организации систем учёта и контроля потребления энергоресурсов в многоквартирных домах. Также назову компанию «Барс» и Ассоциацию консалтинговых фирм России. С момента начала сотрудничества мы совместно достигли уже многого. В немалой степени быстрому развитию отношений способствовало и то, что ещё до начала официальных отношений с нашей Ассоциацией данные организации уже достаточно длительное время и успешно работали со структурами ЖКХ из разных регионов.

Ещё один наш партнёр — Ассоциация административно-хозяйственных работников (АХО). В её состав входят организации, основная деятельность которых — уборка офисных центров и оказание прочих услуг. Данная структура также давно известна компаниям, занимающимся содержанием и управлением жилищным фондом, а также решающим задачи уборки помещений и т.д. Члены АХО работают на подряде у управляющих компаний. 6 апреля 2015 года в Российской торгово-промышленной палате эта Ассоциация проводит свою очередную свою конференцию, и мы приглашены на неё в качестве партнёров и докладчиков. Данной организацией был разработан стандарт, который, по сути, является пособием для лицензирования в сфере клининга.

Документы, касающиеся совершенствования жилищного надзора, мы рассылаем членам президиума нашей Ассоциации, и на текущий момент уже получаем отзывы; дополняем эти материалы и в заключение отработанный итоговый документ разместим у себя на сайте. Уверен, что это принесёт значительную помощь нашим государственным жилищным инспекциям. У нас их 85 — во всех субъектах РФ. С введением с 1 мая 2015-го года системы лицензирования для управления многоквартирными домами данный информационный источник становится вообще уникальным и серьёзнейшим инструментом.

 

Ни для кого не секрет, что сегодня для достижения успеха взаимодействия с партнёрами и принятия верных и своевременных решений недостаточно. Важно наличие у организации коммуникационных каналов, например, позволяющих популяризировать деятельность жилинспекций на местах средствами сети Интернет. Организуются ли такие каналы и насколько успешно?

Н.В.: Мы, конечно же, осознаем важность развития коммуникаций, в особенности в сети Интернет. Этот вопрос пристально контролируется президиумом АСЖКН, ведётся регулярная статистика. В частности, не так давно мы рассмотрели результаты работы официальных веб-сайтов органов государственного жилищного надзора субъектов Российской Федерации в 2014-м году. Лучшими сайтами по содержанию, объёму размещённой информации и посещаемости являются ресурсы госжилинспекций городов Москвы и Санкт-Петербурга, Московской области, Республики Дагестан, Самарской области, Республики Башкортостан, Республики Татарстан, Волгоградской, Тверской областей и Ханты-Мансийского автономного округа (Югры).

Сайты, получившие хорошую оценку и признанные соответствующими современным требованиям к сайтам органов государственного жилищного надзора, принадлежат жилинспекциям Краснодарского края, Ярославской, Омской, Тюменской, Кемеровской, Свердловской областей, Пермского края, Республики Коми, Мурманской, Кировской областей, Республики Чувашии, Владимирской, Костромской, Ивановской, Пензенской, Саратовской и Белгородской областей.

 

То есть коллегам на местах есть на кого равняться…

Н.В.: Да, и это очень отрадно. На наш взгляд, остальным государственным жилищным инспекциям необходимо поработать над сайтами и привести их к лучшим образцам вышеназванных субъектов России. Для этого мы рекомендуем информацию в новостных разделах сайта размещать практически ежедневно. Есть и обязательные размещения — к ним относится, в частности, информация о рассмотренных и подлежащих рассмотрению административных делах. Кроме того, мы настоятельно рекомендуем сделать ответственным за ведение сайта инспекции отдельного сотрудника (а в малых организациях — назначать совместителя). Я призываю наших коллег на местах активно изыскивать новые формы работы, открывать оригинальные рубрики и продвигать свежие взгляды, позволяющие по-новому взглянуть на жилищно-коммунальную сферу и место государственного жилищного надзора в ней. Наши сайты должны стать необходимыми в работе каждому сотруднику госжилинспекции, всем УК и ТСЖ, а также всем участникам жилищных правоотношений.

 

Николай Афанасьевич, наши читатели время от времени обращаются к нам с просьбой оказать содействие в получении ответов, возникающих у них в процессе взаимодействия с управляющими компаниями и в прочих случаях. Можете ли вы в рамках данной беседы ответить на них?

Н.В.: С вашего позволения, я переадресую их моему коллеге, вице-президенту нашей Ассоциации Борису Портянкину.

 

Борис Адамович, первый вопрос — от председателя совета дома. Он пишет, что больше всего трудностей в общении с управляющей компанией вызывает бюрократия в УК. «Пишем письмо с просьбой решить ту или иную проблему. Компания не отвечает недели три, после чего ответ приходит, но, по сути своей, является ничем иным, как “отпиской”. Как поступать в данной ситуации?».

Б.П.: В случае, если управляющая компания в оговорённые в законе сроки не устранила описанные в обращении проблемы, вызвавшие нарекания, и дала ответ не по существу, то есть, как пишет ваш читатель, выдала «отписку», необходимо написать письмо в местную жилищную инспекцию с жалобой на данную компанию и приложить к нему ответ УК. А жилинспекция, в свою очередь, установит — виновна ли компания. В случае виновности на «нерадивую» организацию налагается штраф. При этом нужно чётко знать свои права, а также обязанности УК. По нашему опыту, жители нередко пишут жалобы не по адресу. Например, компания содержит дом, а человек жалуется на то, что УК не реагирует на его претензии относительно неправильной парковки того или иного автомобиля во дворе.

 

Далее: «Как разграничить, что относится к капитальному ремонту, а что — к обслуживанию жилья? Сегодня если требуется капремонт в отдельном фонде, управляющая компания “ переводит стрелки” — мол, “это не к нам”. С нас берут деньги на капремонт и на обслуживание по отдельности. А как определить, например, замена одного стояка, в случае необходимости, относится к капремонту или к обслуживанию? Есть ли документы, которые разграничивают эти вопросы?».

Б.П.: Такие документы, разумеется, есть. Это Федеральный закон №185-ФЗ, в котором приводится список работ, входящих в состав капитального ремонта. Перечень работ по текущему ремонту и содержанию дома указан в договоре управления. Управляющая компания обязана их выполнять в рамках текущего ремонта общего имущества. Если в негодность приходит тот или иной элемент инженерной системы здания, УК не имеет права отказывать жильцам в устранении неисправностей. А вообще, капитальный ремонт отличается от некапитального или текущего тем, что первому подвергаются конструкции многоквартирного дома целиком. То есть, иными словами, проведение капитального ремонта, скажем, какой-то отдельной взятой трубы или иного элемента невозможно. Капитальный ремонт — это приведение в приемлемое состояние кровли, стен, несущих конструкций, перекрытий, фундамента, инженерных коммуникаций и т.д. К капитальному ремонту относится восстановление всех конструкций в связи с их фактическим износом.

Кстати, в Москве есть такое изобретение, как «выборочный капитальный ремонт» (ВКР). Но это уже нарушение закона и технологий. При проведении ВКР можно столкнуться с коррупционной деятельностью, караемой правоохранительными органами. Увы, находятся авантюристы, предлагающие провести этот самый выборочный капитальный ремонт. Они, например, красят подъезд, потом заменяют несколько труб и в итоге заявляют, что отремонтировали дом «капитально, но выборочно», причём жители при этом не участвуют в подписании смет и актов приёмки.

 

Ещё соображения от председателя совета дома. «Очень мешает работать то, что по любому малейшему поводу необходимо проводить общее голосование — в составе всех жильцов. Ситуация была бы оптимальной, если бы советы домов могли самостоятельно решать вопросы, относящиеся к управлению общим имуществом, например, теми же инженерными сетями…».

Б.П.: Совет многоквартирного дома не может подменить общее собрание. Он может только подготовить его решения, инициировать его проведение. В статье 161.1 Жилищного кодекса приведена компетенция советов домов, но она определена «рамочно». Однако её можно изменить путём принятия специального внутридомового документа на общем собрании. В нём будут прописаны положения, регламентирующие компетенцию совета дома. Большинством голосов такой протокол должен быть подписан.

 

А вот вопрос, который, думаю, будет близок любому человеку, проживающему в многоквартирном доме: «В подъездах операторы связи размещают своё оборудование, и жители практически не могут влиять на этот процесс. Идёшь вечером — висит новый шкаф над головой. Как сделать, чтобы без согласия жителей в подъездах ничего не появлялось? Законодательно так оно и должно быть, но на практике всё делается втихую…».

Б.П.: В подобных случаях должна подаваться в жилищную инспекцию жалоба с уведомлением, что без решения общего собрания жильцов было незаконно установлено в состав домового имущества некое оборудование. В ней нужно изложить просьбу удалить упомянутую технику. По опыту скажу — как правило, путь к её «появлению над головой» таков: в управляющую компанию приходят предприниматели и говорят, что хотели бы установить то-то и то-то, и УК за определённую плату разрешает им это сделать — по сути, незаконно. По результатам рассмотрения жалобы жилищная инспекция может дать предписание управляющей компании демонтировать оборудование и выполнить необходимые ремонтные работы для полного устранения следов его присутствия.

 

Перейдём от « слаботочных» систем к системе водоснабжения. Наш читатель рассказал о том, что: «После того, как местный водоканал массово менял повысительные насосы, давление воды в квартирах дома поднялось до 6 бар. При этом дом стоит на горе. Раньше давление было 2–3 бара, а теперь, поскольку оно повысилось, вырос и объём расхода воды — в среднем на 20 % при наличии качественной арматуры. Быть может, на государственном уровне имеет смысл ограничить давление воды не только снизу, но и сверху, иначе лишняя вода просто “улетает” в канализацию?».

Б.П.: Данная проблема решается в рамках договора о водоснабжении, который заключается водоканалом с управляющей компанией, а в некоторых регионах — непосредственно с самим советом дома. Все эти отношения регулируются в договоре, то есть вы можете учесть разногласия в новой его версии, где определить условия поставки, дополнительные условия по ограничению давления. В случае если будет получен отказ в перезаключении такого договора, надо жаловаться в местное управление антимонопольной службы, с тем чтобы ФАС России обязал «Водоканал» сделать это, поскольку данная организация является монополистом. Что касается предложений об изменениях на уровне государства, то стоит вспомнить, что есть соответствующие правила учёта воды, и этот документ более или менее работает. Вообще, в государственном масштабе изменения законодательства трудноподъёмны, потому реалистичный путь — выстраивать договорные отношения на местах.

 

Вопрос по «инженерке» — читатель приводит живой пример: «Теплоснабжающая компания выдаёт ТУ на доработку узла учёта дома. Выдаёт её управляющей компании. Председатель совета дома хочет обсудить с теплоснабжающей организацией, как бы это сделать получше и подешевле. Но она — “от ворот поворот”: мол, у нас договор с УК, а не с вами, и мы на ваши вопросы отвечать не обязаны. То есть УК собирается примитивно выполнять то, что написано в ТУ — теплоснабженцы лучше знают. Получается, что председатель никак не может повлиять на изменения, которые жильцы оплачивают из своего кармана. Справедливо ли это?».

Б.П.: Собственники помещений многоквартирных домов имеют право знать всё, что касается ремонта и содержания многоквартирного дома. И для теплоснабжающей компании, и для управляющей компании установлены стандарты раскрытия информации. Управляющей организации адресовано постановление Правительства РФ от 23 сентября 2010 года №731 «Об утверждении стандарта раскрытия информации», а теплоснабжающей организации — постановление Правительства РФ от 5 июля 2013 года №570 «О стандартах раскрытия информации теплоснабжающими организациями…». В случае если вам не предоставили информацию, на управляющую организацию можно пожаловаться в жилищную инспекцию, а на теплоснабжающую — в управление ФАС России. Причём все жалобы можно направлять по электронной почте.